MBRF11 – mais um fundo imobiliário problemático...?

Fonte da imagem: Rio Bravo Investimentos

  Dando continuidade à avaliação de alguns FII problemáticos, vou dedicar algumas palavras exclusivamente ao FII MBRF11...

  O fundo é administrado pela Rio Bravo Investimentos, em regime de condomínio fechado e tem prazo de duração indeterminado.

  O fundo fez a aquisição e posterior locação ao Banco Mercantil do Brasil S.A., dos seguintes imóveis: Edifício Vicente de Araújo (Sede em MG) – com 64% dos rendimentos, Agência Rio Branco (no RJ ) – responsável por 15% dos rendimentos, e Imóveis do Complexo de Tecnologia (em MG) – que respondem por 21% da renda do fundo.

  Nos áureos tempos chegou a ser cotado a mais de R$ 1.300,00. Nos últimos meses, a sua cota girava em torno dos R$ 1.000,00 a 1.150,00...proporcionando um rendimento muito interessante, acima do paradigma do 1% ao mês líquido (algo que muitos buscam atingir, como parâmetro).

  Segue abaixo a continuação da postagem...

  Mas...o pagamento de tal rendimento nunca foi algo que tranquilizou muito quem detinha suas cotas...sempre houveram dúvidas a respeito da saúde financeira do Banco Mercantil – corroborado pelos seus últimos balancetes e resultados... Da mesma forma, a edificação do Complexo Tecnológico sempre foi vista como um imóvel “complicado”, pois além de antigo, foi adaptado para o uso específico do Banco, e certamente exigiria um trabalho adicional e penoso de encontrar outro inquilino para substituí-lo – caso fosse desocupado...além disso, consumiria recursos do fundo para reformá-lo e adaptá-lo a outro interessado...

  E o que acontece justamente...?? Fato relevante sobre o tal imóvel (Complexo Tecnológico), confirmando o velho temor de tantos...

  Veja um trecho do FR:

“...comunicar que recebeu em 25/09/2015, do Banco Mercantil do Brasil S/A, locatário do imóvel localizado na Rua Teixeira Soares, 595 – Belo Horizonte, MG, denominado Centro Tecnológico, aviso de devolução do Imóvel, o qual possui área privativa de 4.553 m2, equivalente a 20,92% da ABL do Fundo e representa, aproximadamente, 21,00% da receita imobiliária total do Fundo.

O Imóvel será devolvido em 30 de setembro de 2015 e diante das condições do contrato de locação, o Fundo fara jus ao recebimento de uma multa pela rescisão antecipada de 4,74 (quatro virgula setenta e quatro) alugueis vigentes na ocasião da devolução do Imóvel....”

  O que chama a atenção a esse fato é a velocidade espantosa da desocupação do imóvel – menos de uma semana! Algo complicado até mesmo para uma simples mudança residencial nesse prazo....

  Apesar da vacância, o rendimento não será afetado de forma tão trágica, pois deverá ficar na casa dos 0,8% a 0,9% mensais...mas, o futuro é incerto, pois há sérias dúvidas de quais os próximos passos: conseguirá um novo inquilino? Quanto sairá uma reforma e adaptação do imóvel? Quantos meses (ou anos) de carência?...etc, etc...Além da tremenda falta de confiança no atual inquilino dos outros imóveis do fundo...

  Devido a isso tudo, é muito provável que as cotas venham a sofrer no curto prazo...

  E para complicar um pouco mais, a nova locação ou a venda do imóvel dependerá de alteração do Regulamento do Fundo com aprovação de 50% + 1 das cotas... ...ou seja...fortes emoções ainda estão reservadas aos seus cotistas...