Essa análise sobre o MAXR11B eu realizei em
junho/2012 para o Clube do Valor (que não está mais disponível aos leitores). E
olhando esse FII novamente, verifico que mantém algumas condições semelhantes à
época, constituindo-se em uma opção interessante a ser avaliada...
Esta análise está disponível, também, no site
Investing.com (link no final da postagem).
O FII Max Retail (MAXR11B), conforme previsto em
seu prospecto disponibilizado pelo administrador, foi criado com o objetivo de
realizar investimentos em empreendimentos imobiliários, por meio da aquisição
de imóveis comerciais destinados à exploração do segmento varejista, prontos ou
em construção, ou outros tipos de imóveis em que poderão ser desenvolvidos empreendimentos
comerciais.
O primeiro administrador foi o Banco
Ourinvest, sendo posteriormente substituído pela Brazilian Mortgages.
O Fundo detém 100% de oito imóveis
destinados à exploração comercial varejista. O patrimônio do Fundo abrange
63.446,73 m2 distribuídos em oito cidades. Seis lojas estão locadas
atualmente para as Lojas Americanas, uma para o Hipermercado Carrefour, e uma
para o Supermercado Bom Preço, do grupo Walmart.
Uma característica interessante do
fundo, e que muitos não conhecem, é que há um acordo relativo aos alugueis de
cinco dos seis imóveis locados às Lojas Americanas (das cidades de Belém,
Brasília, Maceió, Nilópolis e Vitória). Conforme esse acordo, a receita
proveniente da locação das referidas lojas é composta por um aluguel mínimo
anual, com pagamento de aluguel mensal por faturamento, sendo que a diferença
entre o valor pago (faturamento) e o aluguel mínimo é ajustada mensalmente. Esse
ajuste é repassado ao fundo nos meses de janeiro e julho, e pago aos cotistas
nos meses de fevereiro e agosto. Ou seja, nos meses citados o dividendo pago
cresce substancialmente, compensando, de certa forma, a receita mais baixa dos
demais períodos do ano.
A título de curiosidade, o DY nos
meses normais gira em torno de 0,50% a 0,75%; porém, nos meses em que há o
ajuste semestral, é possível verificar o aumento do DY baseando-se por alguns
períodos em que isso ocorreu: Fev/12 = 2,21% / Ago/11 = 1,55% / Fev/11 = 1,87%.
Nesses períodos, inclusive, nota-se um aumento de volume de negociação e
valorização das cotas, possivelmente em função da entrada de novos investidores
(que desconhecem essa política de ajuste semestral), que acreditam que os
rendimentos mais elevados irão perdurar nos meses seguintes.
Desde julho/2011 o fundo vem sofrendo
uma perda no rendimento mensal equivalente a 9%, em média, devido ao reembolso em
36 parcelas do laudêmio devido à vendedora em razão da aquisição de imóveis
localizados em terrenos de marinha (atualmente está pagando a 12ª parcela). Além
disso, o DY ainda foi impactado, desde fevereiro/2012, em mais 10% devido ao
pagamento de seis parcelas (que se encerraram em julho/2012) referentes a obras
nos telhados dos imóveis em Belém, Maceió, Nilópolis e Vitória. Sem as despesas
extraordinárias que assolam o fundo, o rendimento líquido oscila em torno de 5
a 6% menos em relação à receita bruta.
Os contratos celebrados com os
locatários são reajustados pelo IGP-M (75% das lojas no mês de janeiro, e os
25% restantes em agosto). O vencimento dos contratos de locação estão previstos
da seguinte forma: 37,5% expiram em janeiro/2014; 25% em agosto/2018; e 37,5%
em janeiro/2019.
O retorno anual do MAXR11B gira na
média dos 9%.
Em cenário de alta na inflação e pouca
atratividade da renda fixa e da própria poupança, o fundo se constitui em
oportunidade de ganhos não somente com os dividendos mensais recebidos, mas
também pela possibilidade de valorização de sua cota.
Catalisadores:
- Rentabilidade anual acima da média
dos demais FII;
- Segurança proporcionada pelo lastro
em imóveis comerciais de médio e grande porte;
- Possibilidade de ganhos de capital
(valorização da cota);
- Geração de fluxo de caixa de forma
regular, com proteção contra a inflação.
Principais Riscos:
- Risco de vacância das lojas após o
término dos contratos de locação (o vencimento mais próximo será em
janeiro/2014);
- Risco de inadimplência dos
locatários (reduzido, de certa forma, em função dos locatários pertencerem a
grandes conglomerados de atuação nacional);
- Baixa liquidez (volumes de
negociação diários abaixo da média, em comparação aos FII mais antigos).
Link desta análise no site Investing.com:
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