Notícias de alguns FII - 04 Out 15

  SDIL11 – aconteceu algo bastante contraditório...apesar do anúncio de locação de um dos espaços vagos, surge uma dúvida quanto ao real interesse da BR Foods em se manter no espaço que ela ocupa no empreendimento, pois seria natural que ela arrematasse esse espaço, consolidando sua posição no local...no entanto, segundo informações, a empresa possui a propriedade de terreno vizinho...ou seja...todo cuidado é pouco nessa hora...não deixa de ser um fundo arriscado, pelo que pode acontecer mais à frente...de uma hora para outra, o investidor desse fundo pode acordar com um rendimento 70% menor, e uma queda considerável de seu patrimônio (a cota irá acompanhar em boa parte a eventual queda no rendimento)

  BRCR11 – anunciou recentemente a renovação de contrato Complexo SIA Sul, com um porém: redução de 30% no respectivo aluguel...sinal dos novos tempos, em que o inquilino é quem detém o poder de negociação maior...com isso, o rendimento real do fundo se mantém abaixo da distribuição...e aí fica a pergunta: até quando permanecerá assim...ou teremos algum ajuste à frente, ajustando-se os valores pagos aos investidores...

 Segue abaixo a continuação da postagem, com RBRD11, ONEF11 e EDGA11B...

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MBRF11 – mais um fundo imobiliário problemático...?

Fonte da imagem: Rio Bravo Investimentos

  Dando continuidade à avaliação de alguns FII problemáticos, vou dedicar algumas palavras exclusivamente ao FII MBRF11...

  O fundo é administrado pela Rio Bravo Investimentos, em regime de condomínio fechado e tem prazo de duração indeterminado.

  O fundo fez a aquisição e posterior locação ao Banco Mercantil do Brasil S.A., dos seguintes imóveis: Edifício Vicente de Araújo (Sede em MG) – com 64% dos rendimentos, Agência Rio Branco (no RJ ) – responsável por 15% dos rendimentos, e Imóveis do Complexo de Tecnologia (em MG) – que respondem por 21% da renda do fundo.

  Nos áureos tempos chegou a ser cotado a mais de R$ 1.300,00. Nos últimos meses, a sua cota girava em torno dos R$ 1.000,00 a 1.150,00...proporcionando um rendimento muito interessante, acima do paradigma do 1% ao mês líquido (algo que muitos buscam atingir, como parâmetro).

  Segue abaixo a continuação da postagem...

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Fundos Imobiliários problemáticos – Parte 01

O momento atual não é propício ao investimento em FII de lajes corporativas, pois é o nicho que mais sente a crise; com isso, a vacância – ou sua possibilidade – é cada vez mais uma realidade...

Abaixo, um breve resumo de alguns fundos “problemáticos”, que devem ser olhados com cautela pelo investidor:

FII CEOC11B: no lançamento de sua cota no mercado, o preço era R$ 100,00 e havia fila – no auge do boom imobiliário. A atratividade era um período de renda garantida (RMG)...que chegou ao seu final, sem qualquer indício de encontrar inquilino – o que fez a cota despencar para baixo dos R$ 40,00... ...mas, algum tempo após o término da RMG, eis que surge a notícia de locação do empreendimento para a TIM. Boa notícia??....nem tanto, pois foi concedido à empresa 24 meses de carência para iniciar o pagamento do aluguel! Não à toa, a cota segue sem muita reação, próxima dos R$ 40,00...

FII THRA11B: em situação similar à ocorrida no CEOC11B...aliás, e não por acaso, foram lançados pela mesma empresa....portanto...olho vivo...

Continue lendo, abaixo, continuação da postagem sobre os FII...

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Falando dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII)...(julho/2015)

   A elevação das taxas de juros no país, em outros tempos, implicavam em uma quase que imediata queda nas cotas dos diversos FII existentes. Mas, como regras existem para serem quebradas, eventualmente, hoje é possível verificar que não houve uma desvalorização generalizada desses fundos, a despeito da curva ascendente dos juros...

   Mas o que estaria ocorrendo, afinal...?

   Apesar dos riscos e volatilidade das cotas no mercado secundário, a verdade é que muitos investidores ainda preferem recorrer aos FII pela sua relativa segurança...afinal de contas, suas cotas são lastreadas em ativos reais – imóveis – onde os fundos são os donos dos imóveis (na totalidade, ou uma fração considerável destes) que geram a renda...

   O retorno mensal – Dividend Yield (DY) – desses FII estão girando na faixa de 0,7 a 1,2% (considerando o momento atual – Julho de 2015), tratando-se de algo significativo, pois esses rendimentos são isentos de Imposto de Renda (IR). A possibilidade de negociação de pequenos valores também atrai uma leva de pequenos investidores, que costumeiramente reaplicam os rendimentos, direcionando para aquisição de mais cotas...

(segue abaixo a continuação da postagem, incluindo o gráfico do IFIX)

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GGBR4 e GOAU4 – perdas consideráveis nos últimos 12 meses

 -  O atual período vivenciado pelo mercado certamente não é o melhor para o investidor de curto prazo, quanto mais àquele que espera colher frutos no longo prazo.

 -  Não deixa de ser um velho “mantra” alardeado por muitos especialistas, que o investimento em ações é algo interessante para o longo prazo; ou seja, não é indicado para aqueles que esperam colher lucros em pouco tempo, mas premia o investidor que não tem pressa, e pode deixar o seu dinheiro “maturar” um longo tempo, proporcionado possivelmente gordos rendimentos e lucros...

 -  O problema nessa teoria toda é que a prática e a realidade, muitas vezes, pregam peças... ...vejam o que aconteceu, por exemplo, às ações da Gerdau SA (GGBR4) e Gerdau Metalúrgica (GOAU4): simplesmente vêm despencando ao longo desses últimos anos, em especial nos últimos 12 meses...GGBR4 acumula perdas de -52,4%, enquanto sua controladora GOAU4 amarga perdas de -72,2%. Simplesmente "voltaram no tempo" as suas cotações – mais especificamente ao ano de 2005...

(continue lendo, abaixo, a sequência da postagem, com os gráficos mensais de GGBR4 e GOAU4)

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Breve análise de FII – MAXR11B...

   Essa análise sobre o MAXR11B eu realizei em junho/2012 para o Clube do Valor (que não está mais disponível aos leitores). E olhando esse FII novamente, verifico que mantém algumas condições semelhantes à época, constituindo-se em uma opção interessante a ser avaliada...

   Esta análise está disponível, também, no site Investing.com (link no final da postagem).

   O FII Max Retail (MAXR11B), conforme previsto em seu prospecto disponibilizado pelo administrador, foi criado com o objetivo de realizar investimentos em empreendimentos imobiliários, por meio da aquisição de imóveis comerciais destinados à exploração do segmento varejista, prontos ou em construção, ou outros tipos de imóveis em que poderão ser desenvolvidos empreendimentos comerciais.

   O primeiro administrador foi o Banco Ourinvest, sendo posteriormente substituído pela Brazilian Mortgages.

   O Fundo detém 100% de oito imóveis destinados à exploração comercial varejista. O patrimônio do Fundo abrange 63.446,73 m² distribuídos em oito cidades. Seis lojas estão locadas atualmente para as Lojas Americanas, uma para o Hipermercado Carrefour, e uma para o Supermercado Bom Preço, do grupo Walmart.

   Uma característica interessante do fundo, e que muitos não conhecem, é que há um acordo relativo aos alugueis de cinco dos seis imóveis locados às Lojas Americanas (das cidades de Belém, Brasília, Maceió, Nilópolis e Vitória). Conforme esse acordo, a receita proveniente da locação das referidas lojas é composta por um aluguel mínimo anual, com pagamento de aluguel mensal por faturamento, sendo que a diferença entre o valor pago (faturamento) e o aluguel mínimo é ajustada mensalmente. Esse ajuste é repassado ao fundo nos meses de janeiro e julho, e pago aos cotistas nos meses de fevereiro e agosto. Ou seja, nos meses citados o dividendo pago cresce substancialmente, compensando, de certa forma, a receita mais baixa dos demais períodos do ano.

Segue abaixo...

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Cuidado com as armadilhas em seus investimentos...

Artigo que publiquei hoje também no Investing.com...

   Alguns dias atrás eu estava lendo uma matéria sobre o problema que uma “massa” de aposentados espanhóis está enfrentando, atualmente, fruto de reflexos da crise bancária que assolou aquele país recentemente.

   Não deixa de ser assustador concluir que uma grande parte das pessoas são ingênuas, ou no mínimo inocentes, ao entregar nas mãos de estranhos as economias de uma vida  toda e, de uma hora para outra, simplesmente esses recursos evaporarem...

   O caso que me chamou a atenção trata dos aposentados que confiaram demais em seus gerentes de conta no banco, que prometeram rendimentos superiores ao normal em fundos, digamos, ”um pouco” mais arrojados... ...E sem ter noção alguma da grande cilada em que estavam se metendo, essas pessoas aderiram a essas aplicações financeiras mais elaboradas, assinando páginas e páginas de contratos, sem ler, acreditando no gerente, que falava que não havia necessidade de leitura minuciosa, e que todos os contratos são sempre iguais...

   Pois bem...a surpresa aconteceu quando viram evaporar anos e anos de trabalho... recursos que seriam utilizados para uma aposentadoria mais tranquila logo à frente...E nessa hora, não adianta reclamar, porque os riscos estavam bem definidos e escritos naquela “papelada sem importância” que foi assinada anteriormente...

Segue abaixo....

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