Essa análise sobre o MAXR11B eu realizei em
junho/2012 para o Clube do Valor (que não está mais disponível aos leitores). E
olhando esse FII novamente, verifico que mantém algumas condições semelhantes à
época, constituindo-se em uma opção interessante a ser avaliada...
Esta análise está disponível, também, no site
Investing.com (link no final da postagem).
O FII Max Retail (MAXR11B), conforme previsto em
seu prospecto disponibilizado pelo administrador, foi criado com o objetivo de
realizar investimentos em empreendimentos imobiliários, por meio da aquisição
de imóveis comerciais destinados à exploração do segmento varejista, prontos ou
em construção, ou outros tipos de imóveis em que poderão ser desenvolvidos empreendimentos
comerciais.
O primeiro administrador foi o Banco
Ourinvest, sendo posteriormente substituído pela Brazilian Mortgages.
O Fundo detém 100% de oito imóveis
destinados à exploração comercial varejista. O patrimônio do Fundo abrange
63.446,73 m2 distribuídos em oito cidades. Seis lojas estão locadas
atualmente para as Lojas Americanas, uma para o Hipermercado Carrefour, e uma
para o Supermercado Bom Preço, do grupo Walmart.
Uma característica interessante do
fundo, e que muitos não conhecem, é que há um acordo relativo aos alugueis de
cinco dos seis imóveis locados às Lojas Americanas (das cidades de Belém,
Brasília, Maceió, Nilópolis e Vitória). Conforme esse acordo, a receita
proveniente da locação das referidas lojas é composta por um aluguel mínimo
anual, com pagamento de aluguel mensal por faturamento, sendo que a diferença
entre o valor pago (faturamento) e o aluguel mínimo é ajustada mensalmente. Esse
ajuste é repassado ao fundo nos meses de janeiro e julho, e pago aos cotistas
nos meses de fevereiro e agosto. Ou seja, nos meses citados o dividendo pago
cresce substancialmente, compensando, de certa forma, a receita mais baixa dos
demais períodos do ano.
Segue abaixo...
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